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//前言// 今年连续加息之后，澳洲家庭终于迎来一个短暂的喘息窗口。 与此同时，房地产市场却出现了耐人寻味的变化… 澳央行按兵不动通胀仍是最大顾虑 澳洲家庭暂时松了一口气！ 澳大利亚储备银行（RBA）今日宣布维持现金利率在4.35%不变，结束连续加息之后，澳洲借款人终于迎来一次“喘息期”。
图片来源：RBA Pepperstone 研究策略师Dilin Wu表示，澳央行将基准利率维持在4.35%不变，为连续第二次会议按兵不动，符合市场预期。澳央行强调通胀仍处于高位，预计要到2027年底才会回到目标区间中点，风险仍偏向上行。 Pepperstone研究策略师Dilin Wu还表示，委员会将持续考量地缘局势发展以及澳洲房地产市场的变化。 利率决议发布后，澳元对美元短线下挫约20点，目前在0.705附近交投。 澳元兑人民币汇率同样下跌。 Pepperstone研究策略师Dilin Wu指出，市场将关注澳央行行长Michele Bullock讲话，若她继续强调“必要时仍可加息”，或对澳元构成小幅提振。
图片来源：Pepperstone, TradingView 不过，真正受到市场关注的并不只是“加不加息”，而是央行接下来会释放什么信号。 本次会议之后，澳央行将公布最新经济预测以及政策声明，市场将从中寻找未来利率走势的线索。由于中东局势、房价变化以及澳洲家庭的韧性仍存在较大不确定性，摩根士丹利澳大利亚首席经济学家Chris Read预计，央行的表态可能依然偏“鹰派”。 他表示，行长Michele Bullock很可能会继续强调通胀高于目标水平的持续性，以及高通胀可能对通胀预期造成的风险。不过，澳洲国内需求前景正在转弱，可能会在一定程度上缓和央行的强硬立场。 目前，澳洲央行重点关注的季度截尾平均通胀率仍达到3.6%，明显高于央行2%至3%的目标区间。
图片来源：The Nightly 值得注意的是，6月份的通胀数据实际上低于澳央行此前5月份预测的3.8%，这也让市场大幅降低了央行今年剩余时间继续加息的可能性。 但央行仍然不能掉以轻心。7月份最低工资大幅上调、澳元走弱，以及市场对未来利率路径的预期下降，都可能继续增加通胀压力。与此同时，随着此前三次加息开始压制需求，企业将越来越难把不断上涨的成本完全转嫁给消费者。 摩根士丹利则预计，澳央行的预测可能仍会显示，通胀率要到2028年才能重新回到目标区间的中点。 此外，中东冲突再次升级也可能带来新的通胀风险。澳洲联邦银行澳大利亚经济主管Belinda Allen指出，油价自7月初以来已经明显上涨，虽然目前仍远低于冲突第一阶段时的高点，但能源价格上涨仍可能重新推高通胀。 她认为，由于目前需求正在走弱，企业转嫁成本的能力也会下降，但央行要真正确认这一趋势，还需要等待今年晚些时候公布的第三季度数据。因此，如果未来确实需要再次加息，最早可能要等到11月。 不过，包括摩根士丹利以及澳洲四大银行经济学家在内的多数分析人士，目前仍预计澳央行的下一步行动将是“降息”，而不是加息。 澳洲房市进入明显降温期买家消失拍卖无人 就在澳央行宣布维持利率不变之际，澳洲房地产市场也传出越来越明显的降温信号。 一名买方代理甚至直接警告称，澳洲一些重要房地产市场已经进入所谓的“房地产衰退”。 Price Buyers Agents创始人Glenn Price周一早上向客户发出警告称，在昆士兰州东南部，他所在地区超过60%的拍卖会最终未能成交。 他说，自己上周末看了7套房子，价格全部在95万至110万澳元之间。按照过去的市场行情，这一价格区间往往会吸引大批买家排队看房，但这一次，他发现其中超过一半的房子现场几乎没有买家。 “有时候只有我和房地产经纪人站在那里，看着现场冷冷清清。” 他直言，这已经不是简单的市场放缓，而是“市场停下来了”。
图片来源：News.au 与此同时，被称为“赤脚投资者”的财经评论员Scott Pape也对近期房价下跌发表了非常直接的看法。他认为，对于长期被高房价挤压的年轻澳洲人来说，房价下跌未必是一件坏事，反而可能是一场迟来的市场纠正。 他指出，澳洲首府城市综合房价在今年第二季度仅下跌2.5%，过去一年仍上涨3.9%。因此，虽然房地产市场目前明显转冷，但距离所谓的“全面崩盘”仍有一定距离。 如果房价最终下跌10%，Scott Pape认为，也只是回到了2024年底左右的水平。 他还指出，自2000年以来，澳洲平均房价上涨超过400%，涨幅远远超过工资增长，这正是如今房地产市场陷入困境的重要原因之一。 目前，房价下跌、待售房源增加以及投资者需求减弱，正在共同冲击澳洲房地产市场。更值得注意的是，即使房价开始下降，首次购房者也没有像一些人预期的那样大举入场。 数据显示，墨尔本今年2月至5月12日期间，售价低于100万澳元的房屋成交量达到10,691套，而5月12日联邦预算之后，这一数字只有4820套。其中，预算之后成交的房产中，接近75%最终以低于卖家要价的价格成交。 悉尼售价低于100万澳元的房产成交量从3560套下降至2125套，100万至200万澳元区间的成交量也从4439套下降至2243套。 布里斯班同样明显降温，100万澳元以下房产成交量从2766套下降至1401套，100万至200万澳元区间则从3138套降至1471套。 首次置业者未进入房市或迎45年最大规模下行周期 房地产追踪机构Spachus创始人Phil Symmonds表示，目前没有数据能够证明首次购房者在联邦预算前大量进入市场，预算之后更没有出现这种情况。 Aussie Home Loans在7月初公布的数据也显示，自联邦预算公布以来，首次购房者贷款申请量减少了20%，投资者贷款申请量则减少了25%。 SQM Research董事总经理Louis Christopher进一步表示，首次购房者并没有大规模涌入这个正在下跌的市场。
图片来源：News.au 虽然房地产经纪人仍然能够看到首次购房者的兴趣，但从整体趋势来看，市场仍在下跌，而且部分地区的跌幅已经相当明显。换句话说，首次购房者即使正在进入市场，目前也不足以撑住整体房价。 房地产顾问Cameron Kusher甚至预测，到2026年底，全国房价可能下跌最多2%；到了2027年12月，累计跌幅可能达到10%至12%。 如果这一预测成真，这将成为澳洲45年多以来最大规模的房地产市场下行周期之一。 房地产市场正在释放越来越强烈的降温信号，房价下跌、挂牌量增加、投资者减少、首次购房者贷款申请下降，都表明高利率已经开始明显影响市场需求。 澳洲接下来真正值得关注的，可能已经不是央行还会不会加息，而是经济和房市降温的速度，究竟能不能快到足以让澳央行在未来几个月打开降息的大门。 |
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